:南寧又一個合作開發項目誕生,從拿地到簽約不到一個月

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樓主 2019-07-17 19:16:43
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興寧樓盤

无极彩票官网 www.ydius.icu 文/易居企業集團·克而瑞分析師 黃錦良

2016年以來,南寧土地市場掀起一陣合作開發、收并購“風潮”,如今“兩限一競”競價方式,或將加快房企間合作開發的節奏。日前,南寧又一個合作開發項目誕生,從拿地到簽約不到一個月,這次合作雙方都是深耕南寧的房企——盛天置地和新希望地產,雙方簽約合作開發江南區白沙大道約34畝項目。究竟是什么促成這兩家老牌房企迅速強強聯合、開發江南項目?以下,克而瑞分析師對項目及目前市場情況進行分析。

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新聞回顧:

盛天、新希望合作開發江南項目

據盛天集團官網8月20日發布的盛天置地新聞獲悉,8月17日下午,盛天置地與新希望地產在東郡廳舉行江南項目合作簽約儀式。盛天集團、新希望地產相關領導分別代表各方簽訂了江南項目合作協議。

根據協議,盛天置地與新希望地產將共同出資成立各持股50%的合資公司,投資開發建設江南項目。該地塊位于江南區白沙大道以北,金華路以西,列入盛天集團發展范疇。在雙方出席代表的見證下,盛天置地、盛閩房地產、新希望地產就項目合作進行了簽約。

雙方代表表示,基于在房地產開發建設方面的資源優勢,雙方將發揮各自所長,共同推進合作項目的規劃、土地等相關建設手續,進一步深化資源利用、業務整合、資本運作,實現房地產項目盡快落地、盡快開發建設,合作共贏。

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項目與市場分析:

地段、配套、交通占優,限價限住競爭力

據了解,盛天置地于2018年7月20日以總價約3.43億元拍下該項目地塊,成交單價1000萬/畝,成交樓板價4286 元/㎡。地塊出讓公告里明確了“兩限一競”(限地價、限房價、競配建產權移交住房),該地塊成交地價達到限地價,配建產權移交住房面積1000㎡。項目住宅限房價,毛坯部分預售均價≤6626元/㎡(如果帶裝修交付,按A標3000元/㎡估算,實際銷售均價≤9626元/㎡)。

該項目占地面積34.26畝,主要規劃條件:容積率≥2.5且≤3.5,住宅容積率不大于3.0,商業占比14%-15%;建筑密度≤30%,綠地率≥35%,限高≤100米;項目采用裝配式建筑建設,裝配率≥30%。

從項目位置上看,項目西面為

▲地塊附近的已建小區位置示意圖(來源:南寧樓盤網)

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該項目地段、配套、交通等方面占優,為何盛天不選擇單獨開發,而是合作開發呢?

克而瑞分析師分析:

目前,江南區新建商品房市場主要集中在沙井板塊、經開區板塊、吳圩空港板塊,而白沙星光板塊、經開區板塊銷售新建商品住宅的樓盤比較“零散”,部分熱門樓盤也處于清盤階段,潛在存量較大的樓盤數量較少。目前,這個項目在同區域板塊,或相鄰板塊的競爭樓盤并不算多。

南寧江南區在售或待售樓盤部分樓盤位置(2018年8月21日統計)

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但是,這個項目的競爭力因限房價而被“限制”,沒有太多銷售利潤空間優勢。粗略估算,該項目的開發成本“地價+建安成本+稅費”,與限住宅毛坯均價的數值相差不大,如果做毛坯房,利潤甚微;而選擇帶裝修交付,其裝修部分均價是被限制不能超過3000元/㎡,該項目實際限住宅銷售均價≤9626元/㎡,對比目前周邊小區二手房房源,部分房源呈現“一二手房價格倒掛”。

截圖來自安居客二手房房源頁面(截圖時間2018年8月21日)?

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再者,同區域但不同板塊的新建商品房項目,即使限均價相同,而各自拿地成本不同,以及可控利潤有一定差距,在同等價格戰力,具備地段、配套、交通等優勢的競爭力也或被弱化。何況,同區域還有一些“不求開發速度”的項目,因其在南寧土地市場限價政策前(即2017年6月之前拿地的),其可調整營銷策略以及定價空間相對大些。

CRIC廣西數據顯示,2018年1-7月南寧市江南區商品住宅供求比0.79(供不應求),成交均價9695元/㎡,同比上漲17%。

江南區部分在售商品房樓盤的拿地樓板價和房價對比(2018年8月21日統計)

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從去年至今,江南區沙井板塊、白沙壯錦板塊、經開區多幅限價地塊的成交,它們的樓板價、限房價、競配建情況各有不同。以限房價(毛坯部分均價)≤6626元/㎡的幾個項目為例,我們不難發現,它們地段、配套各有差異,它們的營銷策略不再是單一拼價格戰,而是在品牌影響力、產品戶型、服務等方面下工夫;誰能夠更快拓展客戶到訪、促進客戶簽約成交,誰就能占據市場主導力,這或許就是口碑營銷的蝴蝶效應。

綜合來看,受被限價和市場現狀等因素影響,選擇合作開發能加快資金周轉,品牌影響力相互增強。這次,老牌房企盛天拿地后不到一個月,選擇合作開發,可以說是“快刀斬亂麻”,當然,這也與合作另一方房企新希望集團的敏銳嗅覺與市場洞察力有關。據了解,該項目將以新希望地產操盤營銷。

據不完全統計,2016年以來,南寧市通過收并購或合作開發的項目多達30余個。房企強強聯合開發,意在優化資源配置、降低拿地成本和市場風險。面對房企格局加劇分化,市場政策影響,房企收并購、合作開發或將成常態。

【本文互動話題】

對于盛天與新希望合作開發項目,你怎么看?

近期你有關注南寧哪些項目?包括房企合作開發的樓盤嗎?

圖文來源:CRIC廣西、盛天集團官網新聞等。

轉載請注明出處。公眾號“南寧微樓市”(cricgx)綜合編輯。

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