:房地產調控史鑒:調控政策或仍將密集降臨

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樓主 2019-06-03 01:46:52
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中海城市廣場

无极彩票官网 www.ydius.icu (原標題:房地產調控史鑒:調控政策或仍將密集降臨)

對照以往的調控經歷,政策往往延續一年左右,因此南京、青島的調控政策并非本輪調控的終點。由于市場基本面的變化,將可能導致樓市調控方式的巨變:一刀切式的“國字號”調控措施將可能被徹底取代。

3月15日,南京、青島同時出臺政策,對原有的房地產調控強化。其中,南京將“限購令”的范圍擴大,青島則首次推出限購措施。這兩地均屬樓市熱點區域,由此將近期的調控風波推向高潮而受到關注。

梳理我國的樓市調控史發現,自2004年土地出讓市場化改革以來,我國共經歷了4輪房地產調控,分別始于2006年、2010年、2013年和2016年,大致對應房地產市場每3年左右出現的“小周期”特征。

這種特征構成了我國樓市的基本運行模式,也決定了樓市調控的時點、時長與強度。對照以往的調控經歷,政策往往延續一年左右,因此南京、青島的調控政策并非本輪調控的終點。同樣地,由于市場基本面的變化,將可能導致樓市調控方式的巨變:一刀切式的“國字號”調控措施將可能被徹底取代。

房地產市場的“小周期”

我國于1998年啟動房地產市場化改革,但在很多業內人士看來,樓市真正進入市場化運行,還是從2004年正式確立土地市場化出讓制度開始的。

2004年的“831大限”之后,高價地頻繁誕生,加之龐大的購房需求開始釋放,房屋交易量價齊升。根據國家統計局和發改委的數據,2005年全國商品房價上升19.5%。相比之下,自2000年至2005年,全國商品房均價年均增長5.9%。

盡管當年就有調控政策出臺,但真正有標志性意義的調控政策出自2006年。當年5月出臺的“國六條”,以及更為細化的9部委“十五條”,都對市場心態產生較大影響。其中提出的“70/90”政策,此后曾延續多年。

從2006年5月開始,國稅總局、住建部、國土部、央行等部門又先后出臺政策,對經濟和樓市進行降溫。直到2007年8月,央行經過當年的第5次加息后,本輪調控才算告一段落(此后還有零星的“修補性”政策推出,直至2008年8月)。若從“國六條”出臺算起,此輪共延續15個月。

在此期間,房地產市場在2007年達到高點,但此后掉頭向下,2008年出現的量價齊跌,被稱為市場化改革以來的首個樓市“拐點”。

這被看作我國房地產市場的首個完整“小周期”。樓市“先揚后抑”,調控政策在市場的上升期出臺,持續時間超過一年。但在2008年9月之后,市場下行,政策基調轉向“救市”。

此后的房地產市場,又出現兩輪完整的小周期,分別是2009年至2012年、2013年至2015年。其間同樣出現了較大規模的樓市調控,起始點分別為2010年4月的“國十條”、2013年2月的“新國五條”。

2015年末的市場回暖,被認為是新一輪小周期的開始。在這輪周期中,市場調控真正始于2016年9月末10月初,16個主要城市密集出臺一攬子調控政策。隨后的修補性政策陸續出臺至今。2017年以來,市場交易量下滑、熱點城市房價一度下降,這輪周期被認為進入下行階段。

全國房地產商會聯盟主席顧云昌對這種“周期論”頗為贊同,他表示,我國房地產市場的短周期通常持續3年左右?;諑ナ新蛘遣宦虻幕灸J?,短周期的運行邏輯為:在房價上升過程中,買房者越來越多,直至購買力透支,市場觸及天花板。隨后,交易量和房價出現下滑,買房者減少,購買力重新積蓄,為下一個周期做準備。

他認為,這種短周期的變化,其實是一種自發調整的現象。樓市調控會對其進行一定的干擾,但不會改變其運行邏輯。

“國字頭”調控政策或終結

同以往的地產周期類似,本輪市場的降溫過程并非一帆風順。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示,從房價炒作的因素看,熱點城市的周邊區域、核心三四線城市因承接外溢需求,樓市有升溫之勢;且隨著傳統旺季的到來,部分一二線城市樓市搶房的現象重出江湖。

南京、青島的樓市調控政策,正是在這種背景下出臺。自2月28日以來,共有11個城市出臺調控新政,包括福建連江、江西贛州、河北涿州、河北保定、河北張家口、安徽滁州、浙江嘉善等三四線城市。這也引發全國性調控政策或將出臺的猜想。

嚴躍進認為,2014年之后,樓市進入整體供大于求狀態。本輪市場升溫也并非全國性的,而是由部分熱點城市帶動,呈層級式傳播。這也使本輪調控政策出現一個明顯的特征,即真正做到“因地制宜”。

從2005年以來,我國曾出臺大量的“國字頭”調控政策,較為著名的有“國八條”(2005年5月)、“國六條”(2006年5月)、“國十條”(2010年4月)、“國五條”(2010年9月)、“新國八條”(2011年1月)、“新國五條”(2013年2月),以及2015年的“330新政”和“930新政”,等等。但自“930新政”之后,這類政策便絕跡于市場,被“京八條”、“滬九條”、“蘇十五條”、“津十六條”等地方性調控措施所取代。

嚴躍進認為,若市場全面升溫,不排除全國性調控政策會出臺。但由于不同城市之間的房地產市場形態差異越來越大,“因城施策”仍是當前最好的選擇。

即使不考慮市場升溫的因素,按照歷史經驗分析,南京、青島出臺政策,也不是本輪調控的終點。

據悉,以往的調控周期,往往會持續一年左右的時間。如在上文提到的前兩個小周期中,樓市調控分別歷時15個月和10個月。

就調控效果而言,同樣存在一定的滯后期。上海易居研究院副院長楊紅旭表示,由于2008年底和2009年貨幣政策放松和四萬億刺激力度超大,就2010年的那輪調控而言,政策持續15個月左右,房價才開始止漲。

他表示,大部分城市應從去年9月底才開始調控,到目前為止只持續了半年,且多數熱點城市累加的調控力度不夠。楊紅旭認為,要想切實抑制住熱點城市房價上漲,至少還需密集的出臺一次,甚至兩次調控。從政策顯效的時長來看,2017年下半年,才會真正出現一二線、環都市圈大面積的降溫。

(來源:21世紀經濟報道)

(責任編輯:候迅)
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