:開年25家房企拿地近2000億 主戰場將在熱點二三線

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樓主 2019-05-05 22:32:18
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九龍湖別墅

无极彩票官网 www.ydius.icu 來源:21世紀經濟報道[微博]

2017年以來,房企對土地市場的布局保持積極態度。

2月16日,北京土地市場迎來春節后首拍,當日共有兩宗房山良鄉鎮住宅用地上拍,由于位置較佳,且地塊干凈,吸引了天恒+中糧、石榴集團、碧桂園等8家房企及綜合體參與競爭。

亞豪機構市場總監郭毅指出,自去年“930”新政之后,北京提出將加大土地市場供應,以沖抵新房供應不足帶來的價格上漲,在隨后的3個月間,北京土地市場共成交8宗住宅用地,甚至超過前9個月的成交量,土地供應明顯出現提速。不過在這8宗宅地當中,4宗為自住房及安置房等保障性產品,另外4宗住宅部分則全部競為自持。進入2017年,雖然住宅部分自持設置了70%的競爭上限,但由于土地市場“狼多肉少”,仍將有大量宅地撞線,可售住宅部分大量減少,對于開發企業而言其盈利模式也將發生質的變化。

不過郭毅同時認為,雖然住宅自持比重不斷加大,但是這其中30%的限價可售部分,一旦聚集也將對于所在區域房價預期產生一定制約。例如房山今年以來出讓了三宗地塊,最少將提供5.7萬平方米住宅,按每套90平方米的上限計算,未來將可能為房山樓市增加630多套可售住宅,而這三宗地塊限售價最高均僅為40944元/平方米,相比周邊項目售價低出20%左右。這也將對該區域目前價格體系產生一定沖擊。

總體而言,開年以來房企拿地仍然積極。

中原地產研究中心統計數據顯示,截至2月16日,25家企業拿地金額超過20億,合計耗資1951.63億拿地;其中12家企業拿地超過50億。因為春節土地供應減少,所以預期后續房企依然會增加拿地金額,在2016年收獲歷史上銷售面積與銷售金額最大后,房企補充土地的積極性明顯較高,即使在調控影響下,各地供應出的土地依然未出現流標等明顯降溫現象。標桿房企對熱點城市、熱點地塊拼搶積極。

從近半月的土拍市場表現來看,大多數熱點城市依舊火熱,如長沙、青島、深圳土拍地塊平均溢價率均超過了50%,廈門三幅宅地、南京五幅宅地也都觸及了土拍限價“上限”。中原地產指出,對于熱點城市的優質地塊,即便附加條件苛刻,不少領軍房企依舊志在必得。以金茂為例,在2月14-15日兩天,即在南京、蘇州以176億元新增3幅地塊。

CR IC監測顯示,在2016年的“熱點”城市中,僅鄭州、武漢兩市土拍平均溢價率較低。具體來看,鄭州近日出讓土地多為舊城區地塊,房企拿地前已支付了大量舊改成本,因此成交價格也沿襲了“底價成交”的慣例,目前的低溢價率并不能反映鄭州實際情況。

武漢則受到2016年四季度以來房價漲幅放緩影響,但主要還是因為供地指標充足。2016年底,武漢宣布2017-2019年擬供應住宅用地近3577萬平方米,足以覆蓋2500萬平方米的年均交易規模。CR IC指出,充足的供地指標依舊是市場降溫的最有力渠道。

中原地產分析師張大偉認為,房企拿地積極性大漲,寬松的貨幣政策是主要原因。在過去幾個月,整體信貸政策寬松,大部分房企發債成本明顯降低,最低甚至到3%左右。這導致房企補充庫存積極。

克 而瑞研究員楊科偉認為,對于接下來土地市場走勢,聯系近期國土部發布的十五年規劃綱要來看,未來新增建設用地指標下行已是大勢所趨。據其保守估算,至2030年前,年均新增建設用地規模將較“十二五”期間至少下滑33%,這意味著高庫存城市將在2017年進一步收緊土地供應。而北京、上海等市相繼提出的建設用地“負增長”目標,也大大限制了一線城市的新增土地供應。由此來看,土地市場的“主戰場”還是會在城市邊界快速擴張的熱點二三線城市中展開,當下熱點城市的“土拍春暖”也會在更多城市出現。

不過張大偉擔心,樓市開啟調控,多家企業面臨壓力,特別是在調控城市內拿地多的企業,很可能面臨市場全面限價、限購的影響。房企拿地金額中有超過70%分布在調控城市中,如果這些城市調控政策繼續重壓,將導致未來銷售壓力巨大。

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