:去年商業地產庫存增加一成 去化難題待解

-回復 -瀏覽
樓主 2019-09-22 09:34:49
舉報 只看此人 收藏本貼 樓主
農資市場

无极彩票官网 www.ydius.icu (原標題:去年商業地產庫存增加一成 去化難題待解)

在去年樓市好轉刺激下,住宅市場庫存得以大量消化,但相比之下,商業地產庫存規模大的現狀并沒有根本性改善。

受益于經濟好轉和經濟結構優化,去年全國商業地產投資和銷售增幅都有明顯擴大。其中,一二線城市的增幅最為明顯。

但中國指數研究院發布的《2016中國商業地產市場發展年報》顯示,全國300個城市去年商業用地的供應量和成交量均下滑了超過10%,創最近5年新低。

盡管銷售規模擴大、土地供應縮減,但由于過去幾年商業用地大量供應,使得商業地產在建面積龐大。因此截至去年底,商業地產的整體庫存仍然增加了一成左右。

分析人士認為,龐大的商業地產庫存問題正逐漸凸顯,且比住宅庫存更為嚴重。由于這些庫存多分布在二三線城市,去化難度較大。即使存在經濟形勢好轉、聯合辦公空間崛起、出租公寓市場發展等利好因素,這部分庫存仍需較長時間消化。

投資、銷售兩旺

國家統計局數據顯示,2016年全國商業地產開發投資2.24億元,同比上漲7.5%,漲幅比2015年擴大3.3%。這也高于同期住宅投資6.4%的漲幅。

在主要的兩個細分領域,去年辦公樓開發投資同比增幅為5.2%,比2015年收窄4.9%;商業營業用房開發投資同比上漲8.4%,增幅擴大6.6%。

銷售方面,去年商業地產銷售面積1.46億平方米,同比上漲20.3%,增幅比2015年擴大15.3%。其中,辦公樓銷售面積增長31.4%,同比擴大15.2%;商業營業用房銷售面積增長16.9%,擴大15.0%。且根據機構數據,主要一二線城市普遍錄得商業地產銷售規模擴大。

不同于住宅市場,商業地產的景氣程度與宏觀經濟形勢有著密切關系。中國指數研究院指出,2016年,國內經濟保持中高速增長,總體運行平穩;三產占比提升,經濟結構不斷優化;金融市場平穩發展,服務業、批發和零售業、住宿和餐飲業發展良好,利好商業地產發展。

其中,服務業快速發展,金融、信息技術等行業擴張加速,成為辦公樓市場銷售規模擴大的主要原因。

上述機構還指出,近年受互聯網電商沖擊影響,加之開發商持有商業營業用房意愿不斷增強,全國商業營業用房銷售增速放緩。但2016年實體商業開始復蘇,推動了商業營業用房銷售規模的擴大。

但在供應端,商業用地供應規模不斷縮小。中國指數研究院數據顯示,去年全國300個主要城市商辦用地推出量為2.81億平方米,同比下降16.0%;成交2.25億平方米,同比下降12.8%。供需規模均降至近五年最低。

同期,上述300個城市商辦用地成交樓面均價為1957元/平方米,同比上漲15.58%,平均溢價率為13.60%,同比提升6.56%。

商業用地的交易,同樣集中在一二線城市。上述機構表示,去年全國商辦用地成交總價前50宗項目中,37宗來自一線城市,其余均來自熱點二三線城市。該機構認為,一線及熱點二線城市產業發展良好,經濟活力突出,人口導入量大,市場需求旺盛,成為開發商拿地投資的熱點區域。而三四線城市受高庫存影響,企業擴張意愿不強,市場仍以庫存去化為主基調。

庫存規模不降反升

盡管商業用地供應規模明顯下降,但有分析人士指出,由于過去幾年商業用地供應偏大,導致在建規模較大,因此商業地產庫存不降反升。

統計局數據顯示,去年全國辦公樓市場待售面積為0.36億平方米,同比增長10.8%;商業營業用房待售面積1.58億平方米,增長8.0%。相比之下,住宅待售面積為4.03億平方米,同比下降了11.0%。總體庫存約增長一成左右。

這部分庫存同樣呈現出分化的局面。一線城市庫存規模相對較小,二三線城市規模龐大。一些住宅供應較為緊缺城市如武漢、蘇州等,其商業地產卻面臨較大去化壓力。

據中國指數研究院統計,在寫字樓市場,重慶、成都、沈陽受前期供應量大而需求相對有限影響,空置率居高不下。其中,重慶、成都各季度空置率均保持在40%左右的高位,沈陽前三季度空置率均超過33%。而深圳、北京、上海和南京市場需求量大,今年各季度空置率均在9%以下。

優質零售物業領域,武漢空置率最低,2016年各季度空置率在3%左右。天津市空置率在15%左右,在各主要城市中最高,需警惕供應過剩風險。沈陽空置率自2014年四季度起逐季下降,2016年第三季度略有回升,為13.0%,但整體空置率仍居高位。

針對商業地產過剩的現狀,住建部政策研究中心主任秦虹曾在去年末透露,過去5年,商業地產的增長速度超過GDP增速,潛在供應量很大。而土地財政要求、企業急于擴張以及投資人的推動是三大主要因素。她認為,過去兩年經濟下行壓力較大,商業地產去庫存收效甚微。

與此同時,大量商業地產項目同質化嚴重,運營不善,隨時有可能淪為空置房。

業內人士指出,經濟環境穩定,將有助于未來商業地產去庫存進程。除了傳統的改善運營策略外,商業地產去化還面臨兩個良好的契機。

一方面,隨著創業創新大潮興起,各地聯合辦公空間不斷成立,可吸納一部分庫存。另一方面,民宿、出租公寓市場也在近幾年快速發展,同樣可能成為一項去庫存利器。但由于規模龐大、運營復雜,商業地產庫存的去化仍然需要較長周期。

來源:21世紀經濟報道

(責任編輯:王迪)
我要推薦
轉發到
前三包胆技术 北京pk10苹果计划软件 高频彩人工计划app 山东时时后一走势 单机麻将不联网免费 七星彩走势图100期 pt平台娱乐 pk10杀码计划在线 西班牙人 篮球世界杯2019时间表 欢乐生肖投注 4887王中王鉄算盘开奖结果有 河北时时选号技巧 玩通牛牛技巧口诀图解 双色球周四走势图 二八杠单机游戏下载