:深圳首宗“只租不售”地塊賣了!

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樓主 2019-06-02 23:38:34
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山鋼新天地

无极彩票官网 www.ydius.icu 11月10日下午,深圳市人才安居集團以10.1億元,外加配建10800平方米人才房面積,總共37860平方米人才住房面積拿下了位于深圳市龍華區紅山片區的首宗“只租不售”住宅用地。

對于這個結果,深圳房地產研究中心主任王鋒在拍地結束后接受媒體采訪時表示:“深圳是響應國家發展租賃市場號召,今天只是開頭,以后會有更多只租不售的地塊推出。未來深圳每個區都會拿出地塊來試點建設人才安居房。上海(樓盤)租賃地也是國企拿到,深圳人才安居集團發揮帶頭作用,未來會有更多的開發商參與進來。深圳培育租賃市場,新增土地供應只是一個渠道,但是還要靠存量房。現在已經有開發商進入存量市場,發展人才安居房?!?/p>

房企到場 最終被人才安居集團拿下

在北京(樓盤)、廣州(樓盤)相繼推出“只租不售”地塊后,深圳終于也加入戰局。11月10日公開出讓的位于龍華區民治街道,面積為20041.92平方米,建筑面積90180平方米,掛牌起始價7.77億元 的“只租不售”地塊。

該宗地采用“單限雙競”的方式掛牌出讓。最高限制地價為10.1億元,封頂溢價率30%。另外既競成交地價,又競人才住房面積。項目建成后,該宗地內租賃住房和商業用房在出讓年期內須全年期(70年)自持,限整體登記,不得銷售、轉讓。

去年12月,深圳在限套型、限房價的基礎上競地價、競房價, 以“雙限雙”方式出讓大鵬、坪山共2宗居住用地。這是在之前土地出讓模式上的再次升級。

深圳市規劃和國土資源委員會(以下簡稱“深圳市規土委”)表示,此次用地出讓,拉開了深圳以住房租賃方式招拍掛出讓居住用地的序幕。未來,深圳將加強房地產市場分類調控,加大住房供應力度,發展租賃市場,抑制房價過快上漲,積極培育和打造深圳租賃住房市場發展新常態。

實際上,該地塊位置十分優越,位于龍華區紅山片區的4號線、6號線交會處,周邊新盤如龍光玖鉆,在售公寓均價在6萬元/平方米,而二手房價格達到8.2萬-10萬元/平方米。不僅有學?;褂猩壇?,配套十分齊全。

這也吸引了不少開發商到場,包括萬科、星河、佳兆業、碧桂園、中海等等。在拍賣前市場就猜測,是否會由近期在租賃市場大展拳腳的萬科、碧桂園拿下。

不過,經歷了40分鐘競拍,深圳市人才安居集團頻頻舉牌,最終憑借國企優勢,以10.1億元,加1.08萬平方米人才住房拿下地塊。深圳中原研究中心數據顯示,人才安居集團以總價10.1億拿下了這塊租賃自持宅地,代建人才住房面積37860平方米,樓面價為11200元/平方米,去掉人才住房面積,實際樓面價為19304萬元/平方米。相比周邊地塊競拍價,此次限價無疑是政府在控制租賃用地的開發成本。

不過深圳中原研究中心指出,紅山片區租金均價68元/平方米,旁邊金亨利都薈首府租金均價為76元/平方米。而根據2017年成交數據顯示紅山片區二手房均價65000元/平方米,其中金亨利都薈首府二手均價接近10萬元/平方米。該地塊70年自持相比直接銷售商品房而言,利潤空間大打折扣。

據悉,深圳市人才安居集團在去年10月9日成立,彼時由深圳市政府出資的300億元資金,后續將再追加700億元投入。深圳市政府目標是將其打造成為千億級的人才安居房投融資、建設和收購平臺。

“十三五”期間,深圳計劃新增籌集建設人才住房和保障性住房40萬套,其中人才安居房30萬套,總建筑面積2600萬平方米,相當于特區建立以來政策性住房的總和。

為了完成這個目標,深圳市人才安居集團不僅僅拍地增加土地儲備,還選擇和房企合作。例如近期其和萬科集團簽署戰略合作協議,雙方在住房租賃和物業管理領域構建全面戰略合作關系,通過資源共享、優勢互補,為改善深圳市人才住房供給結構、發展深圳市住房租賃市場貢獻力量。

王鋒表示,“深圳雖然房價高,但是租金不高,未來具有很大的發展空間。近期的建行從開發商企業一次性收集房源,再租賃給企業的事情來看,房企、銀行、中介、創業者對租賃都有積極性,寧可多花點租金,也要租到好房。土地供應只是提供租賃房源的一個渠道,未來城中村和舊廠房改造是人才房重要的供應渠道?!?/p>

未來房企或將主動拍自持地塊

在各地租房新政密集出臺的背景下,截至2017年10月,北京、天津(樓盤)、杭州(樓盤)、廣州、佛山(樓盤)和上海等城市今年也先后推出、成交了相關用地,共計80余宗地塊,可提供約364萬平方米租賃面積。

而深圳也早早在思考要推出自持用地。早在今年7月,深圳市規土委就發布了《深圳市住房建設規劃2017年度實施計劃》,明確指出要加快培育住房租賃市場,規范租賃市場秩序,培育多元化、規?;?、專業化的住房供應主體,形成先租后買的梯度住房消費模式。

對于房企來說,土地是發展的血液,在一線城市增加土地儲備相當于擴展勢力。而東方證券一份報告預測,至2030年我國租賃人口將達2.7億,整體市場規模將達4.2萬億元。

發展租賃市場對于房企來說也是擴展業務的渠道。但同樣的,房企在不能快速回籠資金成本情況下,如何通過房屋租賃方式進行成本稀釋成為了新一輪地產發展需要思考的方向。

以萬科為例,在北京、廣州均拿下自持地塊。北京萬科選擇是“眾籌建房”模式,廣州萬科則選擇發展新業務。

有接近萬科人士對中國房地產報記者表示:“未來對住房的需求或由購買轉向租賃,很可能將逼迫開發商去想出更加專業、規范的租賃產品面世。而萬科作為已經突破3000億元銷售業績的房企,一直以來都不忘記尋找新的增長機會,尤其是讓公司高增長的業務模型。但是萬科通過住宅用地拿地蓋房子出租,租金回報率只有3%,收入扣除稅收20%,最終的租金收益率大概只有2.4%。所以萬科也在思考如何做出更有效益的產品?!?/p>

對此,業內人士認為未來深圳土地出讓形式,對于房企來說,不想拿自持用地也不得不拿,不得不去思考如何經營。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹對中國房地產報記者指出:“租售并舉會是未來一段比較長時間內,房地產市場的主題,因此我預計這種模式還將持續,另外,半租半售的賣地方式,也可能會出現??⑸桃玫鼐?,首先要調整心態,以往資金快進快回籠的狀況或將改變,因此對外債要設置最高警戒線,財務成本需控制得更好。另外,要在租賃市場突圍而出,開發商對于客戶的把握需更加精準,而且要提供非同質化產品和服務。因此整個經營理念或將發生根本性的變化?!?/p>

深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示:“只租不售無法從根本上緩解供求矛盾,新增土地就這么多。但是增加了租賃住房可以解決居民住房問題,是有效性的增加,能循環利用。這種模式會成為常態化,大部分城市未來都會采取這種供地模式。對于開發商來說,要想在深圳立足,就必須要參與租賃。這是政府公共工程,開發商只要參與了才能獲得代建收益、城市更新項目、發展空間,這是必然的趨勢?!?/p>

(和訊名家)

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