:落戶新政攪動西安樓市:有購房者不問價格只求留下房源

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樓主 2019-05-15 08:26:19
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武漢天街

无极彩票官网 www.ydius.icu 今年開年不久,鄭州、南京、成都等省會城市便掀起了“搶人大戰”,為引進人才或留住人才,提供包括落戶優惠、購房或租房補貼等支持。此后“搶人”之勢愈演愈烈,西安、石家莊、沈陽等也加入進來。


雖然當前全國對購房實施著相對嚴厲的調控措施,在這些城市也不例外,但人才基數的增加以及熱點城市提供優惠的背景下,為這些地方的樓市發展或也將帶來一定的情緒變化,而這些城市本身的經濟發展預期和樓市供求環境也各不相同。


伴隨內外部交錯影響,這些熱點城市的樓市將走向何方?


4月19日,位于西安市曲江新區的陽光城麗茲公館項目開盤,共推出14號樓的170多套房屋。但在1800多個排號者的競爭下,很快售罄。此前的3月30日,同樣位于曲江新區的金輝世紀城項目開盤,500套房源吸引3000多人選房。盡管雁塔警方出面調解,但由于現場過于混亂,當日開盤最終取消。


“幾乎每天都有人托關系來買房,不問價格,只要留一套房源就行?!蔽靼材炒笮頭科笥涸鶉擻?月25日向21世紀經濟報道表示,以前企業手上會留一些存貨或尾房,現在已經無房可賣。


僅僅過了一個春節,西安樓市就迅速進入供不應求狀態。據21世紀經濟報道了解,在市場最為集中的曲江新區、經濟技術開發區和高新技術開發區,都是“一房難求”的奇怪景象。


要知道,從2016年末推出“限購令”至今,西安共出臺了5輪樓市調控政策,對需求端的限制不可謂不嚴厲;且西安樓市在2017年實現量價齊升,需求已大量釋放。


很多人將原因歸為落戶新政。自2017年3月推出“史上最寬松”的落戶政策以來,西安共吸引了超過55萬人落戶。其中,僅今年以來落戶的人數就超過30萬人,規模超過任何一個國內城市。


戶籍人口增多,帶來購房基數增加。然而,若綜合分析西安的城市定位、供需形勢、購房者心態會發現,這30萬人并非西安樓市的全部答案。


換房節奏加快


2017年3月至今,西安共三次出臺落戶新政,最近一次出臺于2018年2月1日。新政在此前大幅降低落戶門檻的基礎上,進一步簡化流程,最短落戶周期被壓縮到兩天。


這一時間點值得關注。政策出臺時已臨近春節(2月16日),購房行為趨于冷淡。但春節過后,這部分新落戶的需求可能集中釋放,從而為節后的“一房難求”提供解釋。


官方的一組數據也證明了這一點。根據西安市公安局官微“西安公安”公布,自2017年3月份截至當年底,西安共計遷入新增人口25萬余人。截至4月16日,2018年西安新遷入的戶籍人口就達到30萬。


“戶籍人口增加,使得需求基數擴大,如果供應無法在短期內迅速增加,就容易造成供需失衡?!幣拙涌碩鷂靼彩亂擋孔芫碇煊?5日向21世紀經濟報道表示,春節過后西安樓市供不應求,戶籍新政的因素不可忽視。


但這并非市場的全部真相。


“我們只能辨別(購房者)有沒有資格,沒法判斷他是不是新落戶的?!鼻笆齜科筧聳勘硎?,“新西安人”肯定進入了購房市場,但占比多少不好判斷,因此很難確定落戶新政的作用到底有多大。


在他看來,落戶政策對西安樓市的影響被放大了。因為“110平米到150平米的戶型賣得最好,占六到七成,說明改善型需求是現階段的主體”。而在新落戶的人中,改善型需求占比應該達不到這一水平。


該人士認為,雖然去年西安市場量價齊升,需求大量釋放,但西安樓市的換房周期并未結束。春節后的市場火熱,是戶籍新政和換房周期疊加的結果。


在很多從業者眼中,購房者從首次置業到再次改善,通?;峒涓?年左右時間。西安樓市的上一輪成交高點出現在2010年-2011年,按照“換房周期”計算,2017年和2018年應是改善型需求釋放的階段。


根據易居克而瑞的統計,從成交面積看,2017年西安成交的100平方米以上房屋占比為61.2%;從戶型看,去年西安成交的三房和四房占比68.6%。這都佐證了改善型需求的主導地位。


朱郁表示,改善型需求會在今年繼續釋放。除換房大周期的作用外,一些外部因素也使這一輪換房節奏得以強化,并導致改善型需求釋放規模大、周期長。


其一在于,發改委于今年2月7日發布的《關中平原城市群發展規劃》中,西安被列入“國家中心城市”,成為全國第九個獲此地位的城市。城市功能和定位的改變,賦予西安極大的發展前景和想象空間。因此,在春節后的這輪西安樓市熱潮中,除正常的需求釋放外,還有“價值投資”的成分。


其二在于,房價上漲帶來的“買漲效應”。據克而瑞統計,2017年西安住宅成交均價為9603元/平方米,同比上漲28%。在較為熱門的曲江新區、經濟技術開發區和高新技術開發區,個別項目漲幅超過了50%。相比成都、鄭州等中西部省會城市,西安的房價水平仍被認為“低估”。


按照朱郁的說法,身處這一環境中,“就算沒住到7年,只住了3年、5年的,也可能選擇在此時換房”。


他認為,戶籍新政刺激,以及改善型需求持續釋放,對調控政策形成一種內在抗力,并使西安市場呈現出“越調越漲”的局面。


據悉,從2016年12月至今,西安共出臺5輪調控政策,已實現全市限購,門檻為連續兩年的納稅和社保證明。此外,西安還成為全國第六個出臺“搖號”政策的城市。


長期供應存缺口


與需求端的強勁相比,西安樓市的供應并不充裕。根據官方數據,2018年以來,西安新增供應房屋約8萬套?!熬退閾侶浠У?0萬人中有一半來買房,缺口也很大了?!鼻笆齜科筧聳克?。


西安市房管局將其歸結為季節性開工因素。在房管局于4月20日召開的一季度新聞發布會上,提到了“部分熱點區域如高新、曲江的高品質住宅項目供需緊張現象”。主要原因之一在于,“受手續辦理和施工進度的影響,部分項目沒能按年初發布的計劃上市,一季度住房供應量比計劃少80萬平米?!?/p>


近幾年,出于治污減霾的需要,西安在冬季供暖期對除地鐵項目和市政搶修、搶險工程外的建筑工地,禁止出土、拆遷、倒土等土石方作業,也即“禁土令”?!敖亮睢貝?1月延續至次年3月,在這期間,商品房建設工地不得施工。


西安市房管局指出,隨著施工旺季的到來,后續項目將按計劃陸續推出上市,這種暫時的現象將逐漸解決。


但實際上,西安樓市的供應緊缺情況并非一朝一夕。


據易居克而瑞統計,2017年西安市住宅成交量為1573.95萬平方米,連續三年保持1500萬平方米以上。但這三年的供應規模均小于同期的成交規模。其中,2017年的供應規模為1331.84萬平方米,缺口約在15%,2016年的缺口則超過60%。


受訪的房企人士普遍指出,在曲江新區、經濟技術開發區和高新技術開發區等熱門區域,住宅庫存的去化周期均在5個月以下。個別人士認為還不足3個月。


房企人士將此歸結為開工時間不足。西安某上市房企相關負責人25日向21世紀經濟報道表示,除“限土令”期間外,每年的高考和中考期間,西安也有大約一個月的停工期。遇到空氣質量較差的時候,也會被要求停工。再算上陰雨天氣的影響,每年的“有效開工期僅有6個月左右”,“就算加足馬力,也難以保證供應充足”。


朱郁認為,就算開工節奏得以保證,在項目入市時,還會遭遇“限價令”的影響?!罷齙謀赴鋼傅技燮?,很多項目的報價超過指導價,于是不得不反復調整。部分開發商為了保證利潤,寧可不去報備。這就導致備案規模下降、入市日期拖延?!?/p>


據悉,西安對商品房備案價格并無量化標準,但大多會與同一項目的前期價格,以及同區域、同品質的其他項目價格做比照。據受訪的房企人士反映,備案價格的限制漲幅較低,通常在10%以下,有些項目被要求不得高于前一期的開盤價格。


有房企人士向本報記者承認,去年以來,在獲取預售證過程中,確實出現過多次報價的現象。但均否認主動捂盤的存在,因為“有銷售任務壓著,不可能有房不賣”。


好消息在于,雖然“停工令”和“限價令”仍然存在,但在銷售端的帶動下,西安樓市的供應端正逐漸恢復。


無論官方還是民間機構的統計,都顯示2017年西安的住宅用地成交規模有明顯增長。在官方公布的最近五年(2017-2021年)土地供應計劃中,也顯示宅地供應將維持高規模。


前述發布會上,西安市房管局局長夏俊山介紹,總體上看,西安市即將上市的房源還很充足。2018年主城區及長安區計劃上市新建商品住房2697萬平方米,共22萬套,截至目前,未上市的還有2400萬平米,約20萬套。


前述房企人士對今年的市場表示樂觀,只要保證按期開工并拿到預售許可證,完成今年的銷售目標不成問題。但他同時認為,供不應求的狀態將至少持續到第三季度。


朱郁則表示,今年的西安樓市將“穩中見漲”?!拔取筆侵桿孀毆┯α刻嶸?,以及調控政策效果的顯現,市場將趨于穩定;“漲”則意為市場仍然維持上行,熱點區域的價格仍有上漲的壓力。


(責任編輯:王依彤)
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