:遼寧發文嚴控“地王”出現! “僧多粥少”的大連,如何平衡房企對土地的渴求,降低地王現象?

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樓主 2019-05-20 22:44:09
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无极彩票官网 www.ydius.icu 大連預防地王現象頻繁出現,還應從土地供需上入手,短期內快速增加土地供給,來平抑房企對土地稀缺的恐慌,平衡市場供需關系,讓房地產市場進入健康穩步發展的快車道。

先關注兩則消息:

1、近日,住建部再次發文重申,除了堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松外,提出提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例,建立房價地價聯動機制,防止地價推漲房價。

2、5月21日,遼寧省政府辦公廳轉發省住建廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》,明確要求堅決貫徹落實中央關于房地產工作的重要部署,堅持調控目標不動搖、力度不放松,堅決遏制投機炒房,因地制宜,精準施策,確保遼寧省房地產市場平穩健康發展。出臺七項措施,力促房地產市場平穩健康發展。其中有兩項措施直接與土地相關。

細則提到進一步做好土地供應管理各地區要掌握好供地節奏,管控好土地價格,防止出現高地價、高溢價項目,防止住房價格成本性上漲。各地區要嚴格控制“地王”和“樓王”出現,有效管理預期。在出臺調控政策措施和有關規劃計劃時,要及時向社會公布,主動發聲,加強正面宣傳,合理引導預期。

2018年東北房價漲幅在全國排名比較搶眼,從國家統計局發布的4月份70大中城市房價指數可以看出,4月份城市房價漲幅丹東排名首位,而遼寧的沈陽、大連房價環比保持上漲。大連、沈陽調控政策出臺后,政策限制區域房價上漲趨勢放緩,但受市場供需不平衡影響,部分區域房價繼續上漲,導致城市整體房價并未平穩回落。

5月9日,住建部約談12個城市,約談城市中包括了長春、哈爾濱、大連,東北城市占了三個。5月21日遼寧發布公告,明確房地產調控不動搖,并從“加強對熱點區域商品住房價格審查”、“ 加強房地產市場監測”、“土地供應管理方面”做出了明確的要求。

甘區普宅庫存只夠賣5個月

遼寧出臺的政策明確了對房地產庫存去化周期低于10個月以下的主城區,或者存在房價上漲明顯預期的熱點區域,要密切關注其房價變化情況,做好抑制房價過快上漲的政策儲備和工作預案,一些城市要認真評估已出臺政策效果,視市場情況適時果斷出臺新的調控措施。

在同策同源機構發布《4月大連房地產市場月報》中提到,4月大連普宅總成交面積為65.16萬平,其中甘區普宅成交面積29.32萬平,占比45%,成交量占據了近一半的市場份額,較3月份甘井子區成交出現大幅增長,環比增長68%。甘區普宅庫存142萬平,存銷比4.86,剩余庫存去化周期不足5個月。(數據統計日期:5月1日)

中心城區限購后,甘區作為購買力釋放的主戰場,目前甘區普宅去化周期不足5個月,處于階段性供應不足時期,雖然未來主城區大宗供地大部分集中在甘區,但短期內難以快速形成供應進入市場,受供需關系影響,甘區價值將繼續釋放,保持上漲。

根據遼寧發布的通知中“視市場情況適時果斷出臺新的調控措施”,將準備多套針對房價上漲過快且庫存低于10個月的區域進行加碼的調控政策并適時向社會公布,而甘區普宅去化周期不足5個月。針對目前市場上6月份甘區即將限購的傳聞,目前雖無有效渠道進行證實,但是市場如不能保持理性,價格出現大幅上漲的情況下,政府將加大管控力度,該區域的限制性政策出臺的概率將大幅增加。

警惕!大連土地市場,“僧多粥少”,土地易形成溢價

過去4年,大連市住宅用地供應長期不足,市場已把歷史積壓庫存消化殆盡。多個板塊在售項目數量急速下降,購房者原來去同一個區域看房,有6-7個項目可供選擇,自2017年下半年多個板塊可選項目僅剩2~3個項目,同時板塊內又長期無新增土地供應,市場供求關系逐漸發生變化,定價權從購房者手中回到了開發商手中,房價出現上漲。

據同策同源機構統計,在大連的品牌房企約30家(含積極尋地,擬進入品牌房企),2017年一整年,大連七區成交的住宅用地和綜合用地(含住宅)共14宗,有約大半的房企未能摘得土地,市場上房企一地難尋的現象長期存在。

從同策同源機構獲取的統計數據顯示,2017年成交的14宗土地中,甘井子9宗、高新園區1宗、沙河口2宗、中山1宗,其中8宗土地均溢價成交,由于住宅土地稀缺,土地樓面價均刷新市場對區域的認知,由于土地市場的供應長期不足,房企搶地現象屢見不鮮。

今年主城區首塊住宅用地,大橡塑剩余地塊5月31日恢復出讓交易

據大連市國有土地使用權交易中心消息,編號為大城(2018)-3號宗地恢復交易,將于5月31日出讓。該宗地位于甘井子區高云路北側,是大連主城四區2018年出讓的首宗居住用地,5月14日此宗地曾因故暫停交易。

大城(2018)-3號宗地(大橡塑剩余地塊),在摘牌前一天,發出公告,因故暫停出讓交易。大城(2018)-3號宗地是大連今年市內中心城區掛牌的第一宗住宅用地,大連中心城區住宅土地稀缺,加之市場環境向好,房價持續上漲,2018年已經近半,大連主城中西沙甘高五區只有這一宗居住用地掛牌,這宗土地勢必將成為各大房企都想爭奪的資源。

常有人會拿面粉和面包的關系,來比喻地價和房價的關系,因此,面對這場即將發生的土拍,大家更加關注的是,土地價格是否會再次刷新甘區土地價值?是否會再次拉高區域房價?這場土拍,就非常自然的被看成了2018年樓市風向標。

如何平衡房企對土地的渴求,防止地王出現?

土地溢價率和土地價格反映到市場,既有相同點也有不同點。相同的是都對未來房價有影響,一旦土地溢價高或者樓面地價偏高,房企就必然以更高的房價來保證其利潤空間。不同的是,地價的高低與宗地所在的區位有極大的關系。一般來說,越靠近中心城區、地理位置越好、各項條件越優越的土地,其價格就越高,這反映了市場對于土地價值的認可程度,體現的是土地的“絕對價值”;而溢價率的高低與土地是否位于中心城區的關系并不大,溢價率更多反映了開發房企對未來預期市場的看好程度,溢價率越高,說明其對于未來市場的上漲行情越看好,這是土地的“相對價值”。

避免高溢價土地現象頻繁出現現狀,可從三方面思考:

1、短期內加大土地供應,調整競拍方式。短期內加大土地供應,來平衡土地供需關系。此外,采用限地價,競配建,競自持,搖號等競拍方式,預防高溢價土地頻繁出現。

2、強強聯合,品牌房企聯合拿地。聯合體拿地即可減輕房企資金壓力,又可有效分散市場風險。對手變伙伴,避免土地摘牌競爭過于激烈,可有效控制土地溢價率。

3、加快大連全域城市化建設,促進區域版塊均衡發展,推動購買力全域流動,激活旅順和金州新區等區域市場,提高房企對上述區域市場預期,進一步平衡開發商缺地現象,降低高溢價土地的發生概率。

大連預防地王現象頻繁出現,還應從土地供需上入手,短期內快速增加土地供給,來平抑房企對土地稀缺的恐慌,平衡市場供需關系,讓房地產市場進入健康穩步發展的快車道。

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