:萬科上半年“增收不增利”

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樓主 2019-07-17 08:03:36
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房企“中報”已拉開帷幕,萬科、中海、碧桂園、綠地等紛紛公布上半年“成績單”。記者發現,在上半年樓市一片火熱的情況下,絕大部分房企業績均錄得高增長,多個大型房企調高全年目標,調高幅度甚至達到50%以上。

從利潤率來看,在股權紛爭風暴眼中的萬科進一步錄得下滑,而不少中小型房企卻有了微幅提高。有業內人士稱,萬科有通過低估資產、高估負債及事業合伙人制度隱瞞利潤的嫌疑。

日前,萬科A發布中報,從數據來看,萬科2016年1~6月實現銷售收入1900.9億元,同比增長69.9%;營業收入747.95億元,同比增長48.80%。

多個房企?調高全年目標

同日發布中報的中海地產數據顯示,上半年,中海地產實現銷售額952.6億港元(約合814.68億元人民幣),排名全國房企第五位。其銷售資金回籠約720億港元(約合615.75億元人民幣)。

此前,碧桂園已率先發布中報。上半年,碧桂園實現合同金額1250.7億元,合同銷售面積1564萬平方米,同比分別增長129.6%和85.1%。

綠地控股中報顯示,上半年,該公司房地產累計合同銷售額1108億元,同比漲34%,并實現回款809億元,同比上漲45%。

得益于上半年良好的銷售情況,碧桂園在7月4日將本年度國內合同銷售目標從1680億元上調至2200億元,上調幅度高達31%。在調整后的銷售目標下,碧桂園截至6月30日合同銷售目標完成率56.85%。

中海地產主席郝建民也在業績會上稱,目前與中信的交易已進入尾聲,考慮到并購因素影響,今年中海的銷售目標將提高13%至2100億港元(約合1795.95億元人民幣)。

而近期大舉買入萬科的恒大集團也在此前發布公告稱,今年1~7月,恒大已累計實現銷售額1847.9億元,同比增長82.6%,將2016年銷售目標上調至人民幣3000億元,較原來2000億元大增50%。

雖然銷售業績并沒有特別突出,但中海地產依然維持著“最賺錢房企”的稱號。上半年,中海地產的股東應占溢利同比上升20.6%至196.9億港元(約合168.39億元人民幣),即便扣除投資物業公允價值變動帶來稅后凈收益后,其凈利潤也達到157.9億港元(約合135.04億元人民幣)。

部分中小房企?利潤率回升

萬科公告顯示,歸屬于上市公司股東的凈利潤53.51億元,同比增長10.42%,而公司房地產業務毛利率為17.55%,較2015年同期減少3.49%。

而碧桂園毛利率和凈利率指標也略顯下滑,2016年上半年,碧桂園的毛利率為21%,同比下降2.2個百分點;凈利率10.8%,同比下降0.6個百分點;核心凈利率8.6%,同比下降1.7%。

部分中小房企的毛利率和凈利率出現了上升。上半年,旭輝集團毛利率為27.1%,同比上升2.2個百分點;核心凈利潤率為10.2%,有所微降。而新城集團企業盈利能力也相較之前有所改善,毛利率及凈利率兩項指標上半年同時上漲:毛利率20.8%,同比上漲4個百分點,凈利率為8.07%,同比上漲0.17個百分點。

業內?萬科為何“增收難增利”?

相比而言,雖然行業大哥萬科增收明顯,但以中海一倍的銷售收入,凈利潤卻僅為中海的三分之一,毛利率甚至下滑超過3%。部分業內人士對此表示了疑慮。

對此,萬科方面表示,今年上半年,萬科利潤增長慢于收入增長的主要原因是,當期結算的相當一部分項目是2014年市場調整期內售出的項目。但是,此前萬科的利潤增長也并不可觀。歷年年報顯示,2013年、2014年萬科凈利潤增速分別僅為4%、15%。

“會不會有隱瞞利潤或者轉移的可能性?畢竟在很多地方,萬科樓盤的價格比周邊中海地產等賣得更貴?!幣晃凰僥既聳慷約欽嚀岢霾虜?。

此前有媒體分析稱,會計手段中,隱藏利潤有兩大法寶,低估資產和高估負債。房地產公司都有大量的資產包和土地儲備,這些資產在財報年是否重新估值,在會計準則上并沒有強行要求,而萬科數千億的土儲在財報中并未體現。

復旦大學管理學院財務金融系教授王小卒曾對媒體表示,“萬科負債率雖高,但真正的負債,也就是帶息負債并不多。萬科的負債中,45%是預收款。由于房地產行業的銷售特點,期房的銷售預收是回款的主要途徑,這在報表中要記入負債,但這不是真正付息借款?!?/p>

而更引起爭議的是萬科事業合伙人制度。此前便有專業媒體詬病,萬科管理層涉嫌通過萬科事業合伙人制度掏空萬科,將萬科公司利益定向輸送給萬科核心管理層,制造“200個億萬富翁”。

公開信息透露,但事業合伙人制度成立后,萬科管理層通過計提經濟利潤獎金作為集體獎金的增幅遠大于公司凈利潤。根據萬科年報,2013年計提的經濟利潤獎金為5.59億元,同比增長28%,2014年計提的經濟利潤獎金為7.64億元,同比增長37%,而2013年、2014年凈利潤增速分別僅為4%、15%。而2015年,雖然凈利潤同比增長了35%,但歸母凈利潤僅增長了15%,少數股東損益增長了121%,整整43億元利潤被“少數股東”分走,占了凈利潤的1/3。

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