:房價上漲時,大部分人卻感覺會跌!剛需買房,“現在”就是最好時

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樓主 2019-07-16 10:25:18
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棕櫚彩虹

无极彩票官网 www.ydius.icu   今年春節以后,不少一二線城市回暖的消息頻傳。最近這段時間,向明源君咨詢到底要不要買房的小伙伴,明顯多了起來。

  比如明源君的忠實讀者小林,去年底準備在深圳買房,還讀過幾遍明源君推送的《

  為什么說未來半年是買房的最佳時機!

  》,但一直沒有下手。因為那會深圳樓市的成交量不斷走低,砍價的空間不斷擴大,市場接近冰點,看跌的聲音占據主流。最近,小林跟明源君說,早知道去年底就應該買了,因為他最近去看了不少房,業主一個個都變得硬氣起來,一分錢都不肯降,甚至還有談一次加一次價格的……小林不得不感慨,由于“看走眼”,又要多出幾十萬。

  像小林這樣“看走眼”的潛在購房者還有很多。根據中國人民銀行調查統計司的數據,最近5年,預期房價基本不變的比例,都維持在50%左右!即便將時間繼續往前推,結果也很相近。

  來源:中國人民銀行、明源地產研究院

  除此之外,“看不準”和預期“下跌”的比例,長期占25%左右。為啥會這樣?該怎么選擇買房的時機?

  1

  不同能級的城市,周期不一樣

  買房最好別問遠方的親戚朋友

  前不久,在2018年業績發布會上,弘陽地產總裁何捷表示,弘陽地產更多看到的是東、中、西,或華北、華東、華南三個大的城市帶,因為它們的周期、窗口期是不一樣的,東、中、西或北、中、南的布局結構,會有很多周期的機會,可以對沖未來的市場政策的一些變化……

  不同城市的周期是不一樣的。比如,最近這一輪的上漲,首先是2015年起于一線城市,然后2016年二線城市接力,最后,2016年底一二線逐步嚴控之后,三四五線城市才迎來狂歡……

  這也是央行調查統計司的數據很難反應市場實際情況的重要原因之一,因為央行的城鎮儲戶問卷調查,是每個季度在全國50 個(大、中、?。┑韃槌鞘?、400個銀行網點各隨機抽取50名儲戶,全國共20000名儲戶作為調查對象。

  也就是說,調查的對象涵蓋了大中小,一二三四線城市。任何一個時間點上,身處不同能級城市的人們,對市場溫度的感知是不一樣的——一線甚至二線漲的時候,大部分三四五線城市的房價還在地板上趴著;當三四五線城市上漲時,一二線已經被嚴控……所以,整個小周期下來,一直有50%左右的人預期,下一季度的房價基本不變。

  因此,如果你要買房,最好不要征詢遠方親友的建議,因為你們很可能不在一個頻道上面。

  2

  大部分人的感知滯后于市場

  當然,調查數據并非完全不準。比如,雖然2014年3季度的報告顯示,對下季房價,19.2%的居民預期“上漲”,51.6%的居民預期“基本不變”,15.8%的居民預期“下降”。但另一個數據也顯示居民投資房地產的熱情降溫。央行調查顯示,當時居民偏愛的前三種投資方式分別是“基金及理財產品”、“債券”和“實業”。這也是房地產投資當年首次未出現在居民投資意愿前三之中。2014年整個樓市行情確實很冷。

  不過,整個2014年,商品房的價格還是略漲了一點(當年商品房銷售面積比上年下降了7.6%,但銷售額僅同比下降了6.3%)。也就是說,2008年下跌之后,全國房價均價一直是穩步上漲的(如下圖所示)。

  2007~2017年全國GDP、商品房平均價格走勢(數據來源:國家統計局、明源地產研究院)

  這個過程中,房價過高的抱怨一直伴隨左右。然而,明源君發現一個比較有意思的現象——

  2011年至2017年一季度,全國房價持續走高,可是,央行的調查報告卻顯示,認為房價高得難以接受的人數比例卻持續走低——從2011年Q1的74%跌到了2017年Q1的52%,而認為房價可以接受的比例卻從29%上升至43%,認為房價很滿意的比例更是從2.1%上漲至4.9%!

  明源君認為,或許,相比于高房價,慢漲甚至不漲,才是更多人無法忍受的。因為我們的租金回報率很低,如果房價漲幅較小或者不漲的話,扣除貸款利息,別說增值,連保值都略難。

  從心理學上講,這一現象也合理:得到又失去的痛苦,遠遠大于從來沒有得到過。

  2011年Q1到2017年Q1,房價穩步上漲,固然使得購房壓力變大了,但資產價格的上漲也帶來了財富效應。

  中國人民銀行、明源地產研究院

  這種效應,使得人們傾向于追漲,而且相信這一趨勢會持續下去……

  央行的調查就顯示,2016年之前,每一季計劃在下一季買房的比例,平均穩定都在14.4%左右,但進入2016年,這一比例持續創新高,在2017年一季度達到22.9%的歷史新高。這與不少人的感覺正好相悖。

  此時,一二線城市已經開始進入不斷加碼的調控期,三四線城市的行情剛起來。對比歷史數據不難得知,此時一二線城市也依然還有大把的人往里沖,一是限價之后,一二手房房價倒掛,有套利的機會;二是看漲的預期依然強烈。

  數據顯示,自2013年Q1開始,預期房價上漲的比例持續下降——從35.8%下降至最低的15.6%,而從2015年Q1開始,這一比例則持續上揚,到2018年二季度,預期下一個季度房價會上漲的比例達到了36.5%!

  然而,事實上,去年下半年,無論是一二線,還是三四線,樓市行情都迅速轉冷,而且不斷走低。

  原因在于,不同能級的市場,通常都呈現出這樣的規律:慢漲幾年,然后快速漲一波。能在底部抓住機會的始終是少數人,等大多數人覺醒的時候,其實已經接近頂部,或者至少已經在半山腰。

  3

  對剛需來說

  當下永遠是最好的買房時機

  回到最初的問題,每個人都喜歡買在最低點,賣在最高點。但這樣的操作太難。心存這樣的僥幸,最終最大的可能是像文章開頭的小林一樣,錯失了相對合適的買房時機。

  因此,對于小伙伴們的咨詢,明源君大多數時候給出的都是肯定的回答:如果你是剛需,又負擔得起,那么,此刻、現在可能就是買房的最好時機。主要有以下三大理由:

  第一,政府追求的,永遠是市場穩健發展。

  雖然不同的場合下,諸多大佬都認為,政府減少對房地產的依賴是對的,房地產不能長期成為火車頭,但房價預期依然會持續走高。

  事實也是如此。

  眾所周知,受春節因素影響,今年2月份,大多數城市的樓市成交寡淡,部分城市的成交量甚至出現大幅下滑。然而,國家統計局的數據顯示,2月份,70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅穩定。

  具體而言,2月份,新建商品住宅價格環比上漲的城市數量達到57個,較上月少1個;2月份,新建商品住宅價格同比上漲的城市則有69個,比上個月多1個,70個城市中,僅廈門房價未漲,與去年同期持平!

  事實上,2015年6月(本輪樓市上漲的起點)至今,房地產市場就沒跌過。即便不斷加碼的調控也只是減緩了上漲,這也是調控的應有之意——穩定。去年12月,市場幾乎陷入冰點之際,住建部在會議上明確指出:明年要以穩地價、穩房價、穩預期為目標,促進房地產市場平穩健康發展。歷史表明,政府通過調需求、調供給,調預期,完全可以做到——穩。

  穩,其實就是平穩健康發展,而不是平穩下跌。如前所述,過去十余年來,我國名義GDP和全國商品房房價走勢保持很好的吻合關系?;瘓浠八?,居民有沒有購買力,取決于經濟能否增長。

  美國在1970年左右就進入了城市化穩定期,城市人口增長逐步放緩,但此后美國房價指數漲幅約9倍,驅動房價指數的上漲動因,是城市人口購買力提升,因為城市化完成之后,經濟還在持續增長,個人收入取代人口數量,驅動著房價繼續上漲……

  目前,我國GDP回落到7%左右,但在全世界依然處于前列。何況城市化還遠沒有完成。即便買在某個周期的高點,幾年之后再來看,那多半只是震蕩上漲過程中的一個小臺階而而已。

  第二,即便開發商出血大甩賣,你多半買不到。

  每當市場比較低迷的時候,都會有一些先知先覺的開發商率先“降價”回籠資金。因為房地產是資金密集型行業,別說下跌,就是不漲或微漲,對于一個整體負債率都比較高的行業來說,也會有巨大的壓力。

  按照一般的理解,一旦有一個資金繃不住的開發商降價跑量,就會出現“囚徒困境”——A降一點,B為了跑量降多一點,C跟上降得更多……然而,除2008年,大眾預期的這一慘烈的場景從未出現過。

  即便是“降價”“打折”,很多時候不過是回歸正常價格,或者只是減配之后的價格……

  為啥?因為從總量上看,房地產是“暴利”行業,但如果看凈利潤率的話,很多行業都比房地產行業要強??⑸棠玫氐某殺臼歉招緣?,建安成本是剛性的,手里可能還攢著幾個地王沒解套呢,如果降價過猛,那不是自我救贖,而是自殺!畢竟,對于剛需客來說,打八折很可能還不如首付由3成降為2成帶來的效果大。

  要開發商大出血,那是不可能的,真到了那種程度,那是機構出手的時候——都是打折賣,與其散賣,還不如一次打包賣給機構更省事。

  像融創、恒大、萬科等巨頭,都是逆周期操作的高手,等的就是這樣的機會。明源君參加某次論壇時,一知名金融機構的高管說得更直白:開發商不行的時候我可以給你續命,續不了的時候我還可以給你收尸。

  對于那些“資金鏈瀕臨斷裂”的中小開發商,機構有接盤的魄力和專業能力,個人唯恐避之不及,不可能占到便宜的。

  第三,對個人來說買房成本只會越來越高。

  4月12日,融360大數據研究院發布報告顯示,2019年3月,全國首套房貸平均利率為5.56%,環比下降1.24%,首套平均利率已連降四個月,回歸至2018年4月水平。

  很多潛在的購房者對此歡呼雀躍,認為自己的月供壓力又可以減輕了,文章開頭提到的小林也是這么想的。

  可是,小林最終發現,并沒有,不僅沒有減輕,還加重了。于是轉而又想,漲了一波之后應該會下調一點吧……貸款利率、首付和房價向來是蹺蹺板的關系,前者低了,后者就高了。某個時點上,可能存在一個最優性價比,但如前面分析的那樣,無論是對上漲還是下跌的預期,大多數人的反應都滯后于市場的實際走勢,想抄底在最低點不現實。

  小結

  既然大部分人注定無法抄底在最低點,那不如干脆不要擇時,除了市場最狂熱的時期,其他時候,對剛需來說,都是買房的最好時機?;蛘吒饕壞?,盯住某個靠譜的開發商,他什么時候開始抄底拿地,你什么時候買房。明源君一朋友過去幾年跟著旭輝,旭輝去哪投資拿地(僅限一二線城市),他去哪里投資買房,幾乎從未失手過。

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